Hal yang paling sering ditanyakan nasabah yang akan pensiun adalah, “Bagaimana mengatur investasi saat saya pensiun nanti?” Saya bisa memberikan semua informasi teknis dan proses pikir di baliknya, tapi boleh jadi nasabah tetap tidak mengerti. Cerita dan analogi justru lebih cocok untuk menjelaskan konsep. Tapi selama bertahun-tahun, saya sulit menemukan analogi bagus untuk nasabah. Sampai akhirnya inspirasi muncul saat sebuah gedung apartemen dibangun di seberang kantor lama kami.

Kesamaan gedung dengan portofolio

Portofolio investasi pensiun ibarat memiliki gedung apartemen sendiri. Sepanjang karier, Anda membangun gedungnya, lantai demi lantai. Setiap tahun Anda menabung, nilai total investasi bertumbuh, dan Anda membangun gedung besar dengan banyak lantai dan unit apartemen. Saat pensiun, Anda menghentikan konstruksi dan mulai mengisi gedung dengan penyewa. Fokusnya perlahan berubah dari membangun ke menghasilkan, yaitu melalui uang sewa.

Mengelola gedungnya

Kita lantas dengan cermat memilih beberapa manajer properti untuk mengurus gedung dan mengutip uang sewa. Tapi berbeda dari apartemen sungguhan, manajer kita meninjau kondisi keuangan penyewa setiap kuartal untuk memastikan uang sewa dibayar tanpa kendala. Jika manajer merasa khawatir, mereka bisa segera memindahkan penyewa itu dan menggantinya dengan yang lebih baik.

Mengasuransikan biaya operasional

Dalam jangka panjang, kita yakin nilai bangunan dan tanahnya akan naik. Namun, kita juga tahu kita perlu modal untuk perbaikan dan pengembangan besar. Di titik inilah perencanaan kita dilengkapi dengan asuransi. Lapisan investasi ini — yang umumnya diisi dengan deposito berjangka — memastikan kita selalu punya uang tunai untuk pengeluaran besar bilamana terjadi, terlepas dari kondisi gedung atau penyewanya.

Biasanya, kita ingin asuransi bisa menyediakan dana yang cukup untuk mengganti penghasilan sewa tiga sampai lima tahun. Kita berharap dana itu tak perlu dikeluarkan, tapi peristiwa seperti resesi besar 2008 mungkin akan terulang. Dan jika terjadi, kita tidak ingin gedungnya terpaksa dijadikan agunan untuk pinjaman atau kita terpaksa menjual unit apartemen dengan harga diskon. Dengan proteksi ini, gedung apartemen kita tetap utuh dan rencana keuangan terus berjalan hingga bertahun-tahun.

Menjual apartemen

Meneruskan analogi ini, salah satu manfaat portofolio investasi yang tidak dimiliki gedung adalah bisa menjual satu atau dua unit apartemen saat kita menghendakinya. Lumrah, dan bukan masalah, untuk memilih periode stratifikasi dan penjualan satu atau dua unit apartemen. Jika nilai bangunan/unit meningkat dan inflasi membuat harga-harga naik, seringnya kita perlu modal tambahan untuk bertahan di usia lanjut. Ya, jumlah unit yang menghasilkan pendapatan berkurang, tapi jika direncanakan dengan baik, kita bisa menjual sebagian gedung seperlunya, tanpa berisiko menjual semuanya sebelum kita meninggal dunia.

Idealnya, kita tidak pernah terpaksa harus menjual unit-unit apartemen itu. Tapi, jika gedungnya tidak cukup besar sejak awal, proses ini bisa saja dibutuhkan tanpa harus mengganggu kemampuan membayar biaya hidup selama pensiun.

Secara psikologis, alangkah baik jika nasabah mengingat analogi ini saat memeriksa portofolio pensiun mereka. Kita tahu bahwa nilai portofolio investasi dan real estat akan naik turun. Lalu mengapa pemilik gedung tidak tampak terlalu cemas saat nilai real estat menurun, sementara banyak investor sangat khawatir jika nilai investasi menurun?

Semoga analogi ini bermanfaat. Selamat mencobanya dengan nasabah Anda.

Bryson Milley anggota 21 tahun MDRT dari Vancouver, British Columbia, Kanada. Hubungi Milley di bmilley@rgfwealth.com.

Pandangan di artikel ini adalah pandangan penulis dan bukan RGF Integrated Wealth Management, yang tidak menjamin kelengkapan dan akurasinya.